Divorcio y vivienda habitual: ¿qué pasa con la casa en un divorcio o separación?

Cuando una pareja decide divorciarse o separarse, no solo se pone fin a una relación, sino que también se plantean ciertas cuestiones. Una de las más complejas es el destino de la vivienda habitual. ¿Qué hacer con el piso en caso de separación o divorcio? ¿Es posible venderlo? ¿Qué ocurre si mi ex no quiere vender la casa? ¿Y si hay una hipoteca pendiente? En este artículo abordaremos las distintas opciones que existen en relación con la vivienda habitual en caso de divorcio o separación, tanto en régimen de gananciales como en separación de bienes. También veremos qué pasa con la casa en un divorcio si tu ex pareja no quiere vender y las alternativas para desbloquear la situación.

División de la venta en caso de divorcio: ¿cómo se divide?

Lo primero que hay que tener en cuenta es el régimen económico matrimonial que regía la relación de los cónyuges, ya que de él depende la forma de dividir el valor de la vivienda en caso de venta. Es decir, que si quieres vender un piso en Barcelona porque la relación se ha terminado, tienes que establecer el régimen económico matrimonial en el que estabais. Existen dos regímenes principales: gananciales y separación de bienes.

Venta tras divorcio en régimen de gananciales

El régimen de gananciales implica que todos los bienes y derechos adquiridos durante el matrimonio son propiedad común de ambos cónyuges, salvo los que sean privativos por su naturaleza o por disposición legal. Esto significa que, en caso de divorcio, se debe hacer una liquidación de la sociedad de gananciales, repartiendo el patrimonio común por mitad entre los ex.

En el caso de divorcio y si se tuviera que vender un piso en Barcelona u otro municipio, si se este adquirió durante el matrimonio con fondos gananciales, se considera un bien común y, por tanto, se debe dividir el valor de la venta al 50%. Si la casa se compró antes del matrimonio, pero se pagó con fondos gananciales, se considera un bien privativo con carga ganancial, y se debe compensar al cónyuge propietario con la mitad del valor pagado con fondos comunes. Si la vivienda se compró antes del matrimonio y se pagó con fondos privativos, se considera un bien privado sin carga ganancial y, por tanto, no se debe repartir el valor de la venta.

Venta tras divorcio en separación de bienes

En el caso de la separación de bienes, cada cónyuge es propietario de los bienes y derechos que adquiera por cualquier título, y cada uno responde de sus deudas con su patrimonio. Esto significa que, en caso de divorcio, no hay que hacer una liquidación de ningún patrimonio común, sino que cada uno se queda con lo que es suyo.

¿Qué pasa con la casa en un divorcio con separación de bienes? En caso de que la adquiriese solo uno de los cónyuges, se considera un bien privativo y, por tanto, no hay que repartir el valor de la vivienda. Si la compraron los dos, se considera un bien en proindiviso y se tiene que dividir el valor de la venta en función del porcentaje de propiedad de cada uno, que puede ser del 50% o distinto según se haya pactado. Es decir, que en caso de vender una casa en Barcelona tras un divorcio en separación de bienes, cada uno posee la parte que le corresponde según lo establecido en el acuerdo prematrimonial o en la escritura de compra.

Se puede vender el piso con hipoteca

La venta de un piso con hipoteca es posible, pero puede condicionar la venta y el reparto del valor. En general, se puede llevar a cabo la operación siempre que se cumplan las siguientes condiciones:

• Que el comprador acepte subrogarse la hipoteca, asumiendo la deuda y las condiciones del préstamo. Esto suele requerir que el banco dé su consentimiento y se pague una comisión por la subrogación.
• Que el comprador pague la diferencia entre el valor de la venta y el importe pendiente de la hipoteca. Esta diferencia se repartirá entre los ex según el régimen económico matrimonial que corresponda, conforme hemos comentado en los párrafos anteriores.
• Que el comprador no acepte subrogarse la hipoteca, sino que solicite una nueva para pagar el valor de la venta. En este caso, los cónyuges tendrán que cancelar la hipoteca anterior con el dinero obtenido de la venta, y repartir el sobrante, si lo hubiera, según el régimen que les corresponda.

En cualquier caso, es evidente que vender la casa por divorcio requiere que la cantidad obtenida sea, como mínimo, suficiente para cancelar la deuda hipotecaria. Si no es así, hay que llegar a   un acuerdo sobre cómo afrontar el saldo restante, ya sea asumiéndolo uno de los dos o dividiéndolo entre ambos. Se recomienda consultar con el banco y con un asesor financiero antes de realizar la operación para saber las opciones disponibles, así como las implicaciones fiscales y legales de cada una de ellas.

Mi ex no quiere vender el piso, ¿ahora qué hago?

Uno de los problemas más habituales que se plantean en el divorcio y venta de vivienda habitual es que uno de los ex no quiere vender el piso, ya sea porque quiere seguir viviendo en él, porque espera que suba el precio o por cualquier otro motivo. Esto puede generar un conflicto entre las partes, sobre todo si a uno le urge vender por divorcio, que puede alargarse durante años y afectar de forma negativa a la relación y la economía de ambos. ¿Qué se puede hacer en estos casos? Existen tres posibles soluciones:

1. Extinción del condominio con adjudicación a uno de los copropietarios

La extinción del condominio es un procedimiento que permite poner fin a la situación de copropiedad de un bien, adjudicándolo a uno solo de los copropietarios, previa compensación económica al otro. Esta opción es viable cuando uno de los ex no quiere vender la casa porque se la quiere quedar, y ambos están de acuerdo en el valor del inmueble y la forma de pago. La extinción del condominio se puede hacer de forma extrajudicial, mediante un acuerdo privado o una escritura pública, o de forma judicial, mediante una demanda ante el juzgado.

La ventaja de esta opción es que se respeta la voluntad de ambos al vender el 50% de una vivienda a la persona que la quiere conservar. La desventaja es que se necesita el consentimiento de los dos y que puede suponer un coste fiscal y notarial.

2. La extinción del condominio por la vía judicial: división de la cosa común

¿Puede un juez obligar a vender un piso? Sí. La división de la cosa común es un proceso judicial que permite poner fin a la copropiedad cuando no es posible hacerlo de forma amistosa, o cuando el bien no es divisible. Esta opción es viable cuando uno de los ex no quiere vender y el otro quiere hacerlo, sin lograr un acuerdo entre ellos. La división se inicia con una demanda ante el juzgado, que nombrará un perito para tasar el inmueble y determinar su valor. A continuación, el juez dictará una sentencia ordenando la venta del piso en subasta pública, y el reparto del dinero obtenido entre los ex, de acuerdo con el régimen matrimonial que les corresponde.

Con esta opción se garantiza la venta del piso y se pone fin al conflicto. Lo malo es que se necesita un proceso judicial, que puede ser largo y costoso, y que se puede obtener un precio inferior al de mercado. Si quieres vender un piso en Hospitalet o Barcelona y tienes prisa, puede que no sea la mejor alternativa.

3. Vender el proindiviso

Otra opción es vender la vivienda en proindiviso, es decir, la parte que le corresponde a la persona que quiere vender. Esta es una opción cuando uno quiere o le urge vender por el divorcio y el otro no quiere comprar esa parte ni vender la suya. En este caso, el que quiere hacerlo puede vender el 50% de una vivienda en proindiviso a un tercero, que se convertirá en el nuevo copropietario del inmueble junto con el ex que no quiere vender. El precio del proindiviso dependerá del valor del inmueble y del porcentaje de propiedad que se venda.

Esta fórmula permite al ex que quiere vender salir de la copropiedad y obtener dinero por su parte, aunque se puede dificultar la convivencia entre quien no ha querido vender y el nuevo copropietario al que se hace el cambio de titularidad de la vivienda tras el divorcio. También se puede complicar la futura venta del piso.

Esto es lo que pasa con la casa en un divorcio, y las situaciones a las que te puedes enfrentar. Si te has separado o estás en proceso de divorcio y estáis planteando la venta de vivienda habitual, en COMPRAMOStuPISO.COM te ofrecemos un servicio rápido y profesional. Contacta con nosotros y te informaremos sobre las mejores opciones para tu caso.